紧随国务院全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议之后，6月19日、20日，
建设部与中国银行等单位在京联合举办了“中国城市住宅小区建设金融业务发展高
层研讨会”。与会者对如何落实全国住房改革工作会议精神，优化我国房地产金融
支持体系，以及借鉴国外先进经验等问题进行了广泛深入的探讨。其中，实行住房
抵押贷款证券化，开辟更多的融资渠道，作为实现住房贷款的流动性和持久性的新
思路，引起了与会者的普遍关注。
    随着我国城镇住房制度改革的深化，加快住房建设和消费并使之迅速成为新的
经济增长点，是目前摆在各级政府面前的一项重要工作。推动增长的最大动力是需
求，而推动需求的最大动力是金融。因此，要通过住房改革促进国民经济实现百分
之八的增长目标，优化与之相适应的金融服务支持体系至关重要。在西方发达国家，
房地产贷款在银行贷款中所占的比重一般在百分之三十以上，而我国银行目前房地
产贷款所占的比重仅为约百分之五，这与我国的住房金融服务发展滞后有着直接的
关系。因此，温家宝副总理在全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议上强调要
把握好四个重点，其中之一就是“广大金融服务，促进住房商品化”。
    为配合国家产业政策，支持房地产业发展，今年各家国有商业银行都将房地产
信贷业务列为当前信贷工作的重点，除加大住房信贷投入，承诺住房贷款不受规模
限制外，还纷纷推出住房金融服务新产品，以支持住房建设和消费。以中国银行为
例，今年该行已安排110亿元新增人民币房地产贷款规模，专项用于支持住房建设
和住房消费，其新增的房地产贷款已占整个人民币新增贷款总量的百分之十八。今
年以来，该行还连续推出了一系列住宅金融服务新产品，如政策性与商业性贷款相
结合的住房组合贷款，旨在活嗅旧房交易市场的“二手楼按揭”贷款，支持外销房
建设和销售的本、外币组合贷款，期房抵押贷款，以及住房综合保险、定向住房存
款和购买“一条龙”服务等，住房金融服务无论是在投入上还是在金融产品创新上
都形成了一定的气势和规模。
    商业银行在支持住房建设和住房消费的同时，其商业目的是使这块业务成长为
银行效益的新的增长点。因为资金投向经济效益好的主导产业和有活力的行业、拓
展有发展潜力的业务品种、追求最大经济效益是今天银行商业化自主经营的一个必
然选择和目标。而能否实现这一目标，有些问题银行必须面对。
    众所周知，住房贷款是一项长期贷款，尤其是个人住房贷款期限更长，一般可
长达10至20年。从理论上说，住房贷款的资金供给应是相应的定期储蓄和住房基金
等长期资金。但在目前的实际操作中却并非如此，住房贷款的资金来源是与其不太
匹配的储蓄存款，而储蓄存款一般最长为5年。现在住房贷款只占银行信贷资产较
小的份额，但随着个人住房贷款的全面开展，业务量逐渐增大，银行将会面临潜在
的流动性风险，这是其一。其二，目前银行住房按揭贷款政策，其贷款资金的筹集
一般都倾向于采用强制性储蓄和利率补贴，都不能有效地为按揭贷款融通资金，也
都缺乏引导私人储蓄投资住房的机制。鉴此，如果不能从制度建设上解决住房贷款
长期资金来源问题，那么，资金来源的短期性与资金运用的长期性的矛盾将愈演愈
烈，提高银行信贷资产的安全性、流动性、效益性将难以实现。因此，实行存贷款
合理匹配，防范流动性风险，提高资金的使用效益必须提到议事日程上来。
    在此次住房金融业务发展研讨会上，与会者就积极开拓住房贷款的融资渠道，
建立稳定长期的资金来源问题提出了不少新思路；德国、美国等国的商业银行也介
绍了各自住房储蓄体系和住房融资制度。归结起来，有三条思路：
    一是实行住房抵押贷款证券化。证券化是美国、英国等市场成熟国家抵押贷款
二级市场的主要形式，它是将类型相同的抵押贷款进行组合，其中各组成部分抵押
贷款的期限、利率、还款方式要大致一样，然后在进行了相应的包装和技术处理后，
让抵押贷款债权进入市场。在银行资金周转不灵或需要增加流动性时，可以在银行
或金融机构之间出售变现；在条件成熟时，也可在二级市场上交易。
    有关专家主伙，金融配套服务是住房改革能否成功的关键，没有配套的金融服
务，主要是居民住房贷款业务开发，住房存量就无法盘活。住房业也无法成为有效
的国民需求热点，从而拉动国民经济的增长。而在居民住房贷款中，没有资产抵押
的证券化也无法实现住房贷款的流动性和持久性。实行抵押债权证券化，改变了原
先个人住房贷款缺乏流动性的特点，可使非销售性的银行资产转变为可在市场上进
行交易的证券，实现了资产证券化，通过证券化，用得到的资金再次放贷，促使个
人住房贷款的良性循环，巩固发展房地产金融业务的良好势头，支持住房制度改革，
促进房地产市场健康发展。
    二是创造新的金融工具。以不同的方式将资本市场上拥有长期资金的机构投资
者，如养老基金、保险基金、投资基金等引入住宅金融市场。
    三是以灵活多样的储种、有竞争性的利率以及优惠的税收政策，调动居民住宅
储蓄的积极性。可以说，只有在资金的运筹上创造出良好的系统运行环境，才能使
住房金融业务迈入广阔的天地。